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更新日期:2017/5/17 下午 02:59:13
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北上廣深相繼調控商辦專案:不得擅自改為居住房
 
最後更新日期:2017/5/17 下午 02:59:13
主題分類:人文

  中新網北京5月17日電(種卿)繼北京之後,廣州、上海、深圳等熱點城市陸續出臺了針對商辦市場的樓市調控措施,雖然管控力度強弱有別,但均明確商辦專案不得掛鉤居住屬性,且部分城市還探索在建築、設計方麵的管製方 式,力圖從產品開發一端,降低商辦項目轉向居住用途的可能。


 



  限購政策出臺前,北京某商住樓盤的售樓中心。中新網 種卿 攝


  北京之後 滬、深等地跟進調控商辦市場


  3月26日,北京住建委發文調控商辦市場,一句“商業、辦公類項目( 以下簡稱商辦類專案)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途”,徹底改變商辦市場規則。


  北京上述政策,既阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦專案的管道,同時為個人購 買二手商辦房屋也設置嚴苛門檻。


  時隔四日,廣州提出加強商辦類房地產專案管理。“房地產開發企業銷售商辦類物業,銷售物件應當是法人單位;法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用,再次轉讓時,應當轉讓給法 人單位”。


  4月21日,成都多部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類建設專案管理的通知》,要求商業、辦公類建設專案嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用,嚴禁擅自改變為居住用途。


  同日,上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目,商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。


  深圳也於5月12日發文限製商辦轉性,未來5年,商業辦公、研發用房轉公寓、偷麵積、改建將被嚴格限 製。“新政出臺後,此類設施將更多的服務於辦公需求,即不太可能服務於居住的需求。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,這對後續深圳商辦專案有利空效應。


  至此,北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市 落地了針對商辦項目的調控政策,從城市類型看,基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。


 



  資料圖:售樓人員向顧客介紹樓盤。 中新網記者 金碩 攝


  回歸商業屬性 多城發文管控產品設計


  無論從政策內容篇幅,還是發佈時間、後續配套舉 措來看,北京對商辦項目的管控實屬最嚴。


  “3�26後的一個多月時間,北京商辦市場實際成交大幅下跌。”中原地產首席分析師張大偉直言,堪稱歷史最嚴的商辦限購政策,對此前過熱的商辦市場打擊明顯。


  綜 合多地商辦調控的政策來看,不得擅自改變為居住用途,成為基本原則。對房地產開發企業違反規劃將商辦類房地產專案改為居住用途的,均採取“一經查實、嚴肅處理”的堅決態度。


  另一方麵,各地在調控力度上也存在差 異。除北京外,其他城市並未明確對個人商貸購買商辦項目做出限製。深圳、成都等地側重於供給端的產品設計管控。


  對於開發企業新報建商辦類專案的最小分割單元,北京嚴格規定為不得低於500平方米,廣州較為寬鬆的 限定在不得低於300平方米,深圳僅要求部分比例;轉讓方麵,北京和廣州規定已購買的商辦物業可轉讓給法人單位、個人,但廣州給轉讓設置了“附加條件”,即個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。


 



  資料圖:置業顧問為民眾推薦商品房戶型。 中新 社記者 韋亮 攝


  為何限?打擊投機炒作、限製人口湧入


  “商辦項目的活躍主要是因為住宅限購及住宅的高端化,因此,在住宅土地中配套了大量公建類物業”,說起商辦市場曾經的熱度,張大偉認為與人口增加 不無關係。


  張大偉說,像京滬等一線城市,常住人口住房需求巨大,一些以商業、酒店、辦公為名立項的項目,通過分割產權,改變商業立項的使用屬性,將“類住宅”作為賣點,並在用電、用水方麵打起擦邊球吸引購房者 。


  但由於用地性質不同,商辦項目與商品住宅有著明顯區別。首先是產權為40年或50年,不具備住宅配套(學區房等),居住密度大、戶型小;最關鍵的是,房價較同區域內商品住宅價格要下調50-60%。


  “房價 偏低、沒有限購是選擇商辦項目的主要原因。”多位曾經購買過商辦專案的受訪者告訴中新網記者。


  為何要調控商辦市場?“首先是規劃問題,本是住宅配套的商業反而擁有居住屬性,與規劃相悖,相關配套也無法跟進;另 就是人口問題,比如北京、深圳等地的商辦專案居住人口龐大;此外,由於商業土地地價低,開發商以商業用地拿地、卻以住宅價格銷售,變相賺取額外利潤。”張大偉說。


  中國人民大學公共管理學院土地管理係副教授鄭華 接受媒體採訪時曾指出,商辦調控將確保住宅歸住宅、商辦歸商辦,減少商辦物業的客戶群體,降低開發商投資商辦產品的積極性,進而降低商辦類土地的出讓溢價水準。“打擊商辦市場上的投機行為,一定程度上也將限製人口無序湧 入大城市”。


 



  圖為北京朝陽區 北辰附近某居民住宅外景。中新網 程春雨 攝


  還沒結束!更多城市或醞釀規範商辦市場


  “還有城市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’、‘辦改住’的政策潮。”張大偉預計,此前,因住宅限購而購 買商辦項目的投資需求,或麵臨巨大風險。


  預測了深圳、上海會跟進商辦調控的嚴躍進告訴記者,未來,一些熱點城市會積極跟進商辦項目限購,雖然管控強度不會等同於北京,但有一點可以確定,“即商辦專案不再與居住 屬性掛鉤”。


  在嚴躍進看來,政策力度上,以北京為代表的直接限製銷售或不許銷售的舉措是最嚴厲的,管控效果最明顯;但後續的主流模式,可能是要對供應端進行規範,積極管製產品設計。


  “北京、廣州後 續不排除會對存量物業製定新的政策,比如說,針對部分有拋售和轉讓房源的購房者進行合理引導。”有業內人士向記者分析稱。(完)


原文地址:http://www.imastv.com/news/china/2017-5-17/news_content_162450.shtml

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